전세계약시 확인해야 할 저당권과 근저당권 구분하기

전셋집을 구할 때는 특히나 등기부 등본을 확인해봐야 한다고 합니다. 이를 확인하는 이유는 건물이 저당권이나 근저당권이 설정되어있는지 확인하기 위함입니다. 만약 저당권이 설정되어 있다면 혹여나 계약이 끝난 후 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.

 

 

 

 

전세계약

 

 

채권자가 우선 변제받을 수 있는 권리인 저당권

 

• 채권자가 우선 변제받을 수 있는 권리인 저당권
• 민법에서 규정하는 대표적은 물적 담보

 

저당권은 빌려준 금액을 채무자가 갚지 못한 경우, 설정된 담보를 통해 우선적으로 받을 수 있는 권리를 말합니다. 저당권자는 이러한 권리를 가진 사람이나 기관을 말합니다.

 

채권자가 채무자에게 금전을 빌려주는 경우, 혹여나 돌려받지 못하는 경우를 대비하여 담보를 설정하게 됩니다. 금전을 갚지 못하면 설정된 담보를 팔아서라도 돌려받을 수 있게 하기 위해서입니다.

 

@ 담보 : 채무를 이행하지 않는 경우 변제를 확보하는 수단으로 채권자에게 제공하는 것 = 돈을 안갚는 경우 이를 받을 수 있는 수단으로 받는 것. @ 변제 : 빚을 갚는 것을 말함 @ 채권자 : 빌려준 빚을 받을 수 있는 권리를 가진 사람 @ 채무자 : 빌린 빚을 갚아야 하는 의무를 가진 사람

 

저당권은 이러한 물질적 담보를 통해 빌려준 금전을 다른 채무자들보다 우선적으로 받을 수 있는 권리를 말하며 혹여나 채무자가 빚을 갚지 않더라도 돌려받을 수 있는 안전장치가 됩니다.

 

 

 

 

 

 

저당권의 종류 중 하나인 근저당권

 

채권자가 우선적으로 변제받을 수 있는 권리인 저당권, 저당권의 종류는 여러 가지가 있습니다. 그중에서 근저당권 또한 포함되어 있습니다.

 

근저당권은 저당권의 종류 중 하나로 채무의 최고액만 정해져 있으며 정해진 계약기한에 따라 해당 금액 안에서 여러 번 돈을 빌릴 수 있도록 하는 것을 말합니다.

 

 

※ 저당권과 근저당권 구분하기

분류	채무의 기간
저당권	빌린 돈을 모두 갚는 순간 저당권 소멸 (등기 말소를 하지 않더라도 저당권의 부종성으로 인해 자동소멸)
근저당권	정해진 계약기간동안 최고액 이내에 여러번 빌렸다 갚았다 할 수 있음

 

저당권은 정해진 금액에 따른 담보를 설정하고 금전을 빌려주게 되며 모두 갚는 경우에는 자동으로 채무가 확정되어 채무관계가 끝나게 됩니다.

 

이와는 달리 근저당권의 경우 채무를 모두 갚았다고 하더라도 채무의 확정이 보류되기 때문에 채무관계가 끝나지 않습니다. 언제든지 최고액 이내에 다시 돈을 빌릴 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

전세계약할 건물에 근저당권이 설정되어 있는지 확인하는 이유

 

이러한 근저당권을 이용하여 전세사기 피해를 입은 사람이 여럿 있습니다. 전세계약 시에 이를 확인하는 이유는 계약한 건물이 경매로 넘어가서 전세계약금을 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.

 

 

※ 전세계약 보증금을 돌려받지 못하는 이유

집이 담보로 설정된 채무자가 빚을 갚지 않는 경우

• 채무자(집주인)가 부동산을 담보로 근저당권을 설정하여 건물을 구매
• 해당 건물에 전세계약으로 세입자들이 들어옴
• 이후 채무자(집주인)가 돈을 갚지 않음 
• 채권자(은행)가 저당권을 이용해 해당 건물의 경매를 실행
• 채권자(은행)는 우선순위로 변제를 받음
• 세입자들은 건물이 경매로 넘어가고 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있음

 

집주인은 은행에서 건물을 담보로 돈을 빌렸으며 은행은 우선변제권을 가지고 있게 됩니다. 따라서 채무불이행으로 건물을 경매로 넘길 수 있으며 팔리면 가장 먼저 변제받을 수 있게 됩니다.

 

하지만 전세계약을 한 세입자들은 전입신고와 확정일자를 받았다고 하더라도 우선순위에서 밀리게 됩니다. 결국 전세보증금도 돌려받지 못하고 길거리로 쫓겨나게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산이나 채권 등 담보에 관한 권리관계를 확인할 수 있는 등기부 등본

 

• (구) 등기부 등본 → 현재는 등기사항 증명서
• 전세계약 시 부동산 등기사항 증명서 확인
• 인터넷 등기소 홈페이지나 앱을 통해 확인 가능 (수수료 있음)

 

전세계약 시 집주인의 채무불이행으로 인해 집이 경매로 넘어가는 불상사를 피하기 위해서는 해당 건물에 근저당권이 잡혀있는지 철저하게 확인하는 것이 중요합니다.

 

이를 확인하기 위해서는 보통 등기부 등본을 발급받아야 합니다. 이전에는 등기부 등본이라고 불러왔으나 등기부가 완전히 전산화되면서 이제는 등기사항 증명서로 명칭이 변경되었으며 이를 통해 확인할 수 있습니다.

 

등기사항 증명서는 인터넷 등기소 홈페이지나 앱을 통해 모바일로도 쉽게 등기사항 증명서를 확인할 수 있습니다.

 

 

※ 근저당권 제대로 확인하기

• 채무를 모두 이행했다고 하더라도 근저당권이 설정되어 있으면 안 됨
• 전세계약 후 잔금을 치르기 전에 한번 더 근저당권 설정여부 확인 

 

근저당권은 빌린 돈을 다 갚았다고 해서 끝나는 것이 아닙니다. 언제든지 기간 동안 다시 빌릴 수 있기 때문입니다. 따라서 "근저당권은 있지만 돈은 다 갚았다."라고 말하는 것은 거짓말입니다.

 

또한 계약 후 계약금만 지불한 상태에서 잔금을 치르기 전에 근저당권을 설정하게 된다면 이 역시 잔금을 치르고 난 뒤 우선순위에서 밀리게 됩니다. 잔금을 치르기 전에 한번 더 등기사항 증명서를 확인하는 것이 좋습니다.

 

가장 좋은 방법은 전세계약 시 특약사항으로 "잔금을 치르기 전에 근저당권이 설정되는 경우 계약이 무효로 되며 모든 계약금을 조건 없이 반환하겠다."라는 조건이 들어있는 게 안전합니다.